カテゴリー: 不動産業

今回、戸建売買の仲介依頼を受けた物件で登記簿謄本を取ったら私道の部分の道路側の地目が「公衆用道路」、建物側の地目が「宅地」となってました。
何故、私道の一部だけ宅地になっているのか不明なので売主様に確認するも元々中古だったのでわからないとの事。

市役所に行き端末で確認すると「位置指定道路」と判明。
調べてみると袋小路の道路で位置指定道路とする場合、３５ｍを超えると車の転回用スペースが必須になるとの事。
なので、３４.９mを公衆用道路にして残りは宅地のままにしていたと思われます。
これで解決と思ったけど、この 「位置指定道路」 に電信柱が１本。

幅員が４ｍなのに電信柱があっても問題ないのか？新築の許可はおりるのか？
既に家が建っているので問題ないと思うが、ちゃんと確認しておきたいので再度市役所の建築課へ。
内容を説明し確認すると、電信柱を立てる時に確認していると思われるので特に問題ありませんとの回答でした。
「道路位置指定済証明書」を取得して帰ってまいりました。

今回、相続による不動産登記が必要になり、自分でやってみました。
業務上でのお客様の登記の場合は、司法書士さんに依頼する必要があるのですが、妻の相続登記だったので勉強の為に自分でやってみました。

まずは、必要書類をネットで検索。
自分で出来る不動産登記など参考になる情報が結構ありました。
公正証書遺言での相続だったので
・被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
・被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本一式
・相続人の現在の戸籍謄本
・相続人の住民票
・固定資産評価証明書
　　（毎年役所から送付される固定資産税・都市計画税課税明細書でも可）
 ・遺言書（正本）
以上を用意しました。

次に申請の作成です。
法務局のサイト（http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）から登記申請書をダウンロード。
記載例を参考にしながら必要事項を申請書に入力。
課税価格は課税明細書の評価額を千円未満切り捨てで入力し、登録免許税は課税価格の1000分の4で計算。（百円未満切り捨て）
※登記するものが複数あったので、それぞれで申請書を作成したのですが、まとめて書いても良いとの事でした。
別々に申請書があると、それぞれに登録免許税の計算もいるし印紙もそれぞれで購入し貼り付けなければいけません。
まとめていると申請書の枚数も少なくなるし、印紙を購入するのも簡単。

※登記するものが複数あったので、それぞれで申請書を作成したのですが、まとめて書いても良いとの事でした。 別々に申請書があると、それぞれに登録免許税の計算もいるし印紙もそれぞれで購入し貼り付けなければいけません。 まとめていると申請書の枚数も少なくなるし、印紙を購入するのも簡単。

相続関係説明図も必要です。
非相続人と相続人との関係を図にしたものを作成しました。
相続の場合は、

以上で、とりあえず申請の準備完了。
申請は法務局の窓口へ持参するか、郵送・電子申請も可能との事。
今回は勉強の為で書類の不備等も心配なので近くの法務局の支局へ持参しました。
ところが・・・
不動産登記は管轄区域があり、近くの支局では区域が違うので受付できないとの事。（ちゃんと調べて行けばよかった）
幸い、登記申請に来られている方がいなかったので色々と書き方や申請の方法など教えていただきました。
ただ、詳しいご相談は予約してお越し下さいとの事。
とりあえず、家に戻り指摘があったところを修正して申請書を差し替え。
管轄の支局は車で４０分くらいかかるので郵送も考えましたが、ここまできたら『行っちゃえ』と管轄の支局へ別の４０分かけて行ってきました。

ここの支局の方も親切で色々と教えていただきました。
まずは申込書の記入。
それから、登録免許税分の印紙の購入。
（前述のとおり申請書が複数枚あるので、それぞれでの印紙を購入し貼り付けが必要でたいへんでした）
印紙は別紙に貼り付けて、申請書と別紙に契印して完成。
必要書類と併せて受付窓口に提出して申請手続き完了です。

※申し込み用紙には押印印鑑が必要です!　印鑑を忘れずに持って行きましょう。

提出後、お客様控えをいただきました。
審査に１０日前後かかるとの事、審査に通ったら連絡があり
申請時の印鑑、本人確認が出来る免許証等、いただいたお客様控えを持参してくださいとの事でした。
審査に通ることを祈ります。ながら帰ってきました

審査の可否はまだですが、色々と勉強になりました。
支局の担当の方も親切で、わからないことを教えていただき有難うございました。

宅建協会筑紫野支部主催の研修会に行ってきました。
場所は大野城市の「心のふるさと館」、昨年の７月に開館の新しい施設でした。館内には、大野城跡の名所である百間石垣の一部を原寸大で再現したクライミングウォール、市内の農家をモデルにした昭和の建屋を再現した懐かしい昭和のくらしの様子を体感するところなどがあります。

これから本格的な人口減少社会に突入する中で、当然空き家・空き室も増加していきます。
平成２５年度の土地統計調査では空き家・空き室が約８２０万戸、賃貸用の住宅はそのうち52.4％の半分以上を占めます。
（平成３０年度調査では空き家・空き室が約８４６万戸と増加）
平成４５年度には３戸に１戸が空き家か空き室の予測です。

では、どう対策するか。
・４つの賃貸力
１．物件のもつ「賃貸力」　（新築時から持っている物件の力）
２．エリアのもつ「賃貸力」
３．不動産管理会社のもつ「賃貸力」　（客付け力＋管理力）
４．大家さんのつくり出す「賃貸力」

不動産会社に任せっきりでなく大家さんが主体となって行動する事が成功する秘訣との事、またサービス業という意識を持つことも大切。
事例を元に説明がありました。

■内見者を増やす
・募集チラシ、名刺の活用、協力パートナーの連携、ＳＮＳ・Ｗｅｂの活用等など
■決定力を上げる
・内見時の印象アップ（玄関に花・スリッパ・清潔感等々）
・ホームステージング（家具や照明、小物やグリーンなどでモデルルームのように室内を演出するサービス）
・インターネット無料サービス等
■最高の空室対策は
・「入居者に退去されない」努力をする事！！

また、満室でも満足しない大家さんもいらっしゃるそうで
軒下や空きスペースも貸しているとの事
・自動販売機、コインランドリー、軒先パーキング等

色々と勉強になる研修会でした。
ＳＮＳ・Ｗｅｂの活用やインターネットの提案は他の不動産会社よりも弊社のほうがより提案できるわけなので、そのあたりにビジネスチャンスもあるように思いました。

●大野城市心のふるさと館

●展示物

●ウォールクライミング

弊社で管理しているテナントの入居者様から雨漏りしているらしいと連絡があり、オーナー様に相談し板金屋さんに点検してもらったら屋根板を止めているビスが錆で外れているとの事。
梅雨も近いので早々に補修作業となりました。
あまり高いところは好きではないけど確認の為に屋根に上ってみると。
結構ケラバと呼ばれる部分のビスが外れて屋根板が浮き上がっていました。
板金屋さんはそこに防水処理の後、ビス止めされていました。
屋根が波板で歩きにくいのもあるけど、恐る恐る屋根の状態を確認すると塗装がはがれて錆びているところが数か所あり。
一か所だけは錆びて穴が空いているところがありました。
幸いにもテナントに影響がない場所だったので、板金屋さんに応急処置をしてもらい完了。
とりあえずオーナー様に報告して、後日補修処置をしてもらう事に。
ビス止の作業も完了して、しばらくは雨漏りの心配もなさそうです。

 

顧問の税理士事務所からお客様をご紹介していただきました。
お客様は鳥栖市の呉服店で、ホームページが無いのでＷｅｂサイトの制作をお願いしたいとの事。
色々とお話を聞いてみると、店舗兼自宅の建物はかなり古く。
長崎街道の田代宿から轟木宿の間に位置し、１８４５年（弘化２年）に建築されたとの事。
当時、この長崎街道は小倉から長崎間57里（228km）を25ヶ所の宿場で結んでいて、伊能忠敬やシーボルト他歴史上の人物も数多くこの前を通っているらしい。
屋敷の中はさすがに趣の有る感じでしたが、天井が低い。
裏庭と蔵は立派でした。

このお客様は、近くに３階建てのテナント店舗も持っていらっしゃるとの事で不動産管理も任せていただく事になりそうです。